不动产首次登记是什么？与购房人办理不动产权证有什么关系？

在办理不动产权证过程中，我们经常听到“首次登记”或是“大产权”这个词。但是很多人并不明白首次登记是什么、与房屋初始登记有什么区别、首次登记与买房办证又是什么关系。事实上，在新购商品房时，首次登记与给购房者办理不动产权证有着密不可分的关系。

《物权法》规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”

首次登记是不动产的一种登记类型，包括国有建设用地使用权首次登记、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、土地承包经营权首次登记、抵押权首次登记等等。我们俗称的办理商品房“大产权”，就是指房屋所有权首次登记，由房地产开发企业建设项目竣工完成后申请并登记在该开发企业名下。根据《物权法》“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”的规定，购房人要取得所购商品房的不动产权证书，必须在首次登记完成之后方能办理。

那么不动产首次登记与房屋初始登记有什么区别呢？

首先，两个概念的来源不同。房屋初始登记来源于建设部颁布的部门规章《房屋登记办法》；不动产首次登记来源于国务院颁布的《不动产登记暂行条例》。不动产登记应以《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》为依据。其次，登记的权利种类范围不同。房屋初始登记是指房屋所有权的第一次登记，而不动产首次登记包括：集体土地所有权登记首次登记、国有建设用地使用权登记首次登记、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记等所有权、他项权、用益物权的首次登记。第三，《不动产登记条例》实施以来，土地与房屋一并登记后，我国目前法律法规规定的不动产登记已没有初始登记这一类型。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定并结合各地实践，申请新建商品房所有权首次登记提交的材料一般有：不动产登记申请书；申请人身份证明材料（法人身份证明、代理人身份证明）；不动产权证书或土地使用权证；建设工程符合规划的材料（建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、规划总平图等）；房屋已经竣工的材料（建筑工程竣工验收备案表）；权籍调查成果（测绘报告）；消防验收备案文书（高层建筑提交）；白蚁防治证明；人防证明（有地下室的提交）；确认建筑规划区内业主共有建筑的材料（存在建筑物区分所有权的提交）等。

另外，对于法定或约定属于全体业主共有的配套用房等，由于业主众多，全体业主共有的不动产只能由开发企业在申请首次登记时代为申请，登记簿记载为全体业主共有，法律规定登记机构无须发放不动产权证书。最为常见的业主共有，包括小区内的物业服务用房、业主共有的用于通行、绿化或停车的道路等等，开发商在申请首次登记时应如实申报那些部位为全体业主共有。