关于房屋贷款的那些事

房子，是每一个成年人一生所绕不开的主题。小孩上学需要有房子，个人居住需要有房子，房子甚至成为许多人投资收益的标的物，再者，一对新人，可能也会因为丈母娘的阻挡男方的刚性指标，可见，房子的重要性不言而喻。

所以，买房成为不少人所要经历的过程。诚然，在现实生活中，能全款买下7位数房子的佼佼者毕竟寥寥无几，多数人还是要经过首付，然后参与按揭房贷的过程。作为经历购房办理过房贷，以及房屋相关从业的经验，在这里对这些方面做个简介，希望对大家有所收获。

房屋贷款一般分为两种：公积金贷款和商业贷款。

一、 公积金贷款

住房公积金是指国家机关和事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业和事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工，对等缴存的长期住房储蓄，也就是日常人们说起的“五险一金”中的“一金”。而公积金贷款，既是购房者有缴纳公积金满6个月以上，即可办理公积金贷款。公积金贷款所被人推崇，则是因为其年度3.25%低利率。公积金贷款额度，与个人缴存金额相关，个人贷款额度一般为15 -35万，夫妻两人为25-50万。当办理公积金贷款后，只要办理个人内转，即可每月从个人账户扣款还贷，只要每月缴纳金额达到每个还贷金额，即可完成还贷，高效便捷。公积金贷款的还款模式只能是等额本息。

二、 商业贷款

商业贷款，即是购房者，向各大商业银行提交的购房贷款申请，然后按照还贷年限办理的按揭贷款。按地区不同，银行不同，政策不同，商业贷款利率也有差异。商业贷款的还款模式有两种，等额本金和等额本息。比如，利率为5.31%，分期20年，贷款80万。

（1） 等额本息

（2） 等额本金

有上述表格可知，同为80万贷款，20年还清，等额本息，每个月还款固定还款5417.6，根据上述表格，利息本金比例，刚开始利息较多，本金较少。而等额本金，每个月还款不固定，首月还款6873.33，而后逐渐减少，本息比例为，每个月本金固定，利息逐月减少。还清20年周期，等额本息利息为500224，等额本金利息为426570，相差80000多。因此，如果还款能力较强，可选择等额本金。

组合贷款：所谓组合贷款，就是因为购房贷款额度较大，超过50万，公积金贷款上限为50万，因为超出部分只能用商业贷款补差额，即是（公积金贷款+商业贷款）模式。

很多人会问，商业贷款有没有必要提前还清，个人建议不要提前还，因为因为提供房贷，无论哪种还款模式，前期基本利息占大头，本金较少，提前还，大额利息基本被银行赚走，只有按照还全期限，才能享受低利息福利，不然提前还款，总的利息算起来，其实利息高之又高。因此，不建议去提前还清贷款，当然，如果你有存款而且没有其他的投资收益途径，提前还款也不失为省一笔利息的选择。